Het aankoopdossier voor de rechter: grondverwerving onder de Omgevingswet krijgt vorm

Voor de aanleg van een randweg om Klundert, een kern van ruim zesduizend inwoners in de gemeente Moerdijk, waren gronden van drie eigenaren nodig. Met twee van hen kwam de gemeente er alsnog uit: met de een vlak voordat de zaak in augustus 2025 bij de rechtbank kwam, met de ander in januari 2026. De derde eigenaar bleef over. Die ene resterende zaak leverde inmiddels twee uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op, op 4 februari en op 8 juli 2026.

Dat lijkt veel juridisch verkeer voor een paar hectare landbouwgrond langs een provinciale route. Maar deze zaak is de eerste die de hele nieuwe onteigeningsketen onder de Omgevingswet aflegt, van beschikking tot hoger beroep. Wat de Afdeling hier beslist, geldt straks net zo goed voor een 380 kV-tracé, een dijkversterking of een sluisrenovatie.

Een systeemwijziging die pas nu zichtbaar wordt

Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 verloopt onteigening fundamenteel anders. Voorheen sprak de civiele rechter de onteigening uit, na een Koninklijk Besluit. Nu neemt het bestuursorgaan zelf de onteigeningsbeschikking: de gemeenteraad, provinciale staten of de betrokken minister. Daarna volgt een instrument dat het Nederlandse bestuursrecht niet eerder kende, de bekrachtigingsprocedure.

De kern daarvan is dat de onteigeningsbeschikking niet werkt zolang de bestuursrechter haar niet heeft bekrachtigd. Het bestuursorgaan moet daar zelf om verzoeken, binnen zes weken nadat de beschikking ter inzage is gelegd. Belanghebbenden kunnen in die periode bedenkingen indienen. De rechtbank behandelt de zaak, met een wettelijke behandeltermijn van zes maanden per instantie, en tegen die uitspraak staat hoger beroep open bij de Afdeling. De schadeloosstelling loopt daarnaast langs een eigen spoor bij de civiele rechter.

Voor omgevingsmanagers is de verschuiving belangrijker dan de procedurele techniek. Onteigening is geen sluitstuk meer dat je aan een grondzakenspecialist en een advocaat overlaat. Het is een bestuurlijk besluit geworden dat integraal onderdeel is van hetzelfde besluitvormingsproces waarin ook het omgevingsplan, het projectbesluit en de vergunningen landen. En het wordt beoordeeld door dezelfde bestuursrechter, met hetzelfde toetsingskader van zorgvuldigheid en motivering.

Wat er in Klundert precies is uitgemaakt

De eerste uitspraak, van 4 februari 2026, ging over een systematische vraag. De rechtbank had geoordeeld dat in dit geval alleen het pachtrecht kon worden onteigend. De Afdeling corrigeerde dat: de Omgevingswet kent die mogelijkheid niet. Onteigend wordt de onroerende zaak zelf, en door de titelzuiverende werking vervallen alle daarop rustende rechten en lasten, waaronder pacht en erfdienstbaarheden.

Dat is niet alleen juridisch relevant. Het betekent dat de pachter of gebruiker een eigenstandige belanghebbende is die je in het minnelijk traject apart moet bedienen, ook als je met de eigenaar allang tot overeenstemming bent gekomen. In de landbouwgebieden waar de meeste lineaire infrastructuur landt, is die splitsing tussen eigendom en gebruik eerder regel dan uitzondering.

De tweede uitspraak, van 8 juli 2026, raakt de dagelijkse praktijk nog directer. Twee punten springen eruit.

Het eerste gaat over het aankoopdossier, het logboek waarin het bestuursorgaan het verloop van het minnelijk overleg vastlegt. De Afdeling oordeelde dat dit logboek niet integraal ter inzage hoeft in de ontwerpfase. Het Omgevingsbesluit bevat in artikel 7.6 een limitatieve opsomming van de stukken die ter inzage moeten, en het logboek staat daar niet bij. Dat neemt een reële zorg weg, want zulke dossiers bevatten bedrijfs- en persoonsgegevens van derden waarmee je in een openbare procedure niet zomaar kunt strooien.

Wie daaruit afleidt dat het dossier er minder toe doet, leest het verkeerd. De inhoud van dat logboek is precies waarop de rechter beoordeelt of er serieus is onderhandeld. Het hoeft niet openbaar te zijn, maar het moet er wel zijn, en het moet het verhaal kunnen dragen.

Het tweede punt gaat over compensatie in natura. Wanneer een eigenaar aangeeft geen geld te willen maar vervangende grond, moet het bestuursorgaan die mogelijkheid echt onderzoeken. Maar de Afdeling begrenst dat: er is geen verplichting om zelf makelaars af te bellen op zoek naar ruilgrond, zeker niet wanneer er al concrete aanbiedingen op tafel hebben gelegen. Schadeloosstelling in geld blijft het wettelijke uitgangspunt. En, in de kern van de uitspraak: dat het minnelijk overleg niet tot het door de eigenaar gewenste resultaat heeft geleid, betekent niet dat het onvoldoende serieus is gevoerd.

Inspanning wordt beoordeeld, uitkomst niet

Daarmee tekent zich een norm af die opvallend veel lijkt op wat de bestuursrechter op dit moment ook bij participatie aan het uitwerken is. In beide gevallen is de vorm grotendeels vrij, is de uitkomst niet voorgeschreven, en wordt toch beoordeeld of het proces serieus is geweest. De toets zit in het dossier, niet in de instemming.

Dat is voor grondverwerving een geruststellende en een ongemakkelijke boodschap tegelijk. Geruststellend, omdat één weigerachtige eigenaar een project niet kan blokkeren door simpelweg elk bod af te wijzen. Ongemakkelijk, omdat de kwaliteit van je gespreksvoering, je bereikbaarheid, je reactietermijnen en je bereidheid om alternatieven serieus te wegen nu allemaal onderdeel zijn van een dossier dat een rechter zal lezen.

Ook de urgentietoets werkt praktisch. In deze zaak was de urgentie voldoende onderbouwd doordat de voorbereidende werkzaamheden medio 2027 starten en de aanleg uiterlijk begin 2028. Wie onteigent voor een project dat nog jaren op financiering wacht, komt daar niet mee weg. Grondverwerving en projectplanning moeten dus op elkaar zijn afgestemd, en dat is precies een van de plekken waar de vernieuwingsopgave onder druk staat.

Aan de andere kant: de gedoogplicht

Naast de onteigeningslijn is er sinds 1 januari 2026 een tweede ontwikkeling die grondeigenaren raakt. De Omgevingswet kent nu een standaardgedoogplicht voor voorbereidende werkzaamheden. Grondeigenaren zijn verplicht mee te werken aan metingen, bodemonderzoek, het aanbrengen van tekens, graafwerk ten behoeve van onderzoek en ecologisch of archeologisch veldwerk zoals handboringen, sonderingen en peilbuizen.

De regeling geldt onder meer voor het elektriciteitsnet, het landelijke waterstofnetwerk, warmte-infrastructuur, windparken en mijnbouwactiviteiten. De initiatiefnemer moet de eigenaar of gebruiker minimaal vier dagen van tevoren schriftelijk informeren; pas daarna geldt de gedoogplicht. De tijdwinst wordt geschat op enkele maanden tot maximaal anderhalf jaar per project, omdat weigeringen niet langer tot aparte procedures leiden.

Voor netbeheerders die honderden kilometers tracé moeten onderzoeken is dat serieuze winst. Maar het verplaatst wel iets. Waar het eerste contact met een grondeigenaar vroeger een verzoek was, is het nu een aankondiging. Vier dagen schriftelijk vooraf is juridisch voldoende en relationeel weinig. Wie de gedoogplicht gebruikt zoals hij bedoeld is, als vangnet wanneer overleg niet lukt, houdt de relatie intact. Wie hem gebruikt als startpunt, begint het traject dat later kan uitmonden in onteigening met een boodschap in plaats van een gesprek. Die keuze wordt gemaakt in de veldfase, jaren voordat er een beschikking ligt.

Wat dit betekent voor de opgave die eraan komt

De komende vijftien jaar vragen ongekend veel grond. Nieuwe hoogspanningsverbindingen en converterstations, aanlandingen van wind op zee, het waterstofnetwerk, warmtenetten, dijkversterkingen langs rivieren en meren, verleggingen bij vervanging van bruggen en sluizen. Vrijwel al die ingrepen landen in gebieden waar de grond al een eigenaar en meestal ook een gebruiker heeft.

Drie dingen volgen uit de eerste jurisprudentie.

Het minnelijk traject is geen voorportaal maar het bewijsmateriaal. Leg vanaf het eerste gesprek vast wat is aangeboden, wat is gevraagd, wat is onderzocht en waarom iets is afgevallen. Niet omdat het openbaar wordt, maar omdat het de basis is waarop de bekrachtiging staat of valt.

Behandel eigendom en gebruik als twee stakeholders. De titelzuiverende werking maakt de pachter juridisch minder zichtbaar en feitelijk niet minder geraakt. In agrarisch gebied is dat het verschil tussen een gedragen traject en een zaak.

En stem de grondstrategie af op de projectplanning, niet andersom. Urgentie moet aantoonbaar zijn, en een onteigening die te vroeg wordt ingezet omdat het proces nu eenmaal lang duurt, loopt op precies dat punt vast.